[부동산]11/10 대책

정부가 갑자기 규제를 완화한 이유는 금리가 높아지고 부동산 거래절벽으로 가격이 많이 하락하고 있어서이다. 최근 경제기사를 보면 부동산 미분양이 늘면서 청약 당첨자들이 포기하는 사례가 늘어나고 있다는 뉴스를 쉽게 접할 수 있다. 특히나 건설사의 경우 분양을 통해 자금조달을 받아 건축물을 짓는 경우가 일반적인데, 최근 레고 발 유동성 위기 및 미분양 사태까지 겹치는 데다, 금리까지 계속 오르다 보니 정부가 발 벗고 나서는 상황이다. 

 

 

1. 대출 규제 완화 

 

정부가 대출 규제 완화를 예고했다. 대출이 어려워 힘들었던 분들에게는 일부 숨통이 트이는 일이지만, 여전히 DSR(총부채원리금상환비율) 규제는 남아있기 때문에 그 한도 안에서 LTV가 적용된다. 게다가 금리가 지속적으로 오르고 있다. 내년까지는 확실하게 오르고 언제까지 얼마나 더 오를지 알 수 없는 상황이다. DSR 규제가 남아있는 까닭에, 금리인상은 총 대출 금액을 감소시킨다. 그런 이유로 대출 규제 완화가 되었다고 해서 집값 하락이 매수세로 전환되기는 어려워 보인다. 정부도 이런 상황을 감안해 대출 규제를 완화해준 것으로 보인다. 어차피 대출 이자 8~9%라면 누구라도 선뜻 대출을 받기 어려워질 테니 말이다. 다만, 파산하거나 집이 경매에 넘어가게 되는 사람들처럼 급하게 자금이 필요한 사람의 숨통을 틔워주기 위해 일부 완화했다고 생각하는 편이 좀 더 현실적이라고 생각된다. 

바뀌는 것들..

 

1) LTV 50% 단일 적용(무주택자 & 1주택자), 15억 초과 아파트 주담대 금지 → 허용(무주택자 & 1 주택자)

 

2) 중도금 대출보증한도 확대 : 9억 원 이하 → 12억 원 이하  ※ 규제지역 여부 무관

 

3) 서민, 실수요자 LTV 우대 한도 4억 → 6억 상향

현재는 서민, 실수요자의 경우 기존 LTV에서 20% 포인트 더 대출을 허용했었고, 서민&실수요자 우대요건(부부합산 소득 9천 이하, 투기과열지구 9억 이하, 조정대상지역 8억 이하 매매 시)이 적용되는 경우 70%까지 대출이 가능하도록 했지만, 총액 대출 한도 4억 때문에 우대요건 20%를 더 받는 경우가 거의 없었다. 이 4억 한도가 6억으로 확대된다는 의미이다. 

4) 청년 전세 특례 보증한도(23년 1월, HF 내규 개정) : 1억 → 2억으로 상향

※ 대상 : 연 소득 7천만 원 이하, 만 34세 이하 무주택자  /  조건 : 임차보증금 7억(지방 5억) 이하, 임차보증금 5% 이상 급한 경우 제도 이용 가능  /  혜택 : 최저 보증료율 0.02% 적용

 

5) 전세보증금 반환 대출 허용 (23년 초, 은행업 감독 규정 개정을 통해 진행 예정)

사람들이 생활안정 목적으로 대출을 받아 집을 살 수 있기 때문에 규제를 했었고, 조건 자체도 매우 까다로워서 실제로 받는 사람은 거의 없었다. 하지만, 최근 아파트 가격이 연일 하락하면서 역전세 문제가 불거지고 있기 때문에 전세보증금 반환 대출 규제를 완화한다는 방안이 나오게 되었다. 대출 한도는 규제지역 여부와 무관하게 최대 2억까지 대출받을 수 있는데, 임차보증금 반환 목적의 생활안정 대출은 몇 가지 조건이 있어서 받기도 까다롭고, 받는다 하더라도 2억이 최대였다. 하지만, 23년 초부터는 이 대출한도 2억을 LTV, DTI 한도 안에서 허용할 예정이어서, 15억 초과 아파트에 대해서도 전세보증금 반환 대출이 가능하고, 2억 한도도 없어진다는 의미이다.

  ① 투기과열지역 내 15억 초과 APT에 대해 한도 2억 원 제한 ....... 폐지됨

  ② 규제지역 내 9억 초과 주택의 경우 3개월 내 전입 의무 부과 ..... 개정내용 봐야 함

  ③ 규제지역 내 2 주택자의 경우 다른 보유주택 처분 의무) ........... 개정내용 봐야 함

  ※ 주택담보대출의 종류 : ① 집 구매 시 받는 주택담보대출  ② 주택 담보 생활 안정금 대출 (진짜 생활안정금 필요시 or 세입자가 급히 나갈 때 전세보증금 반환을 위환 임차보증금 반환 목적)

 - LTV (주택담보인정비율, Loan to Value ratio) : 주택을 담보로 대출할 때 인정되는 자산가치의 비율

   산식 : 주택가치 * 인정비율

   예시 : 주택담보대출비율 60%, 10억 주택을 담보로 대출 시 최대 금액은 6억

 

 - DTI (총부채상환비율, Debt To Income) : 금융부채 상환능력을 소득으로 따져서 대출한도를 정하는 계산 비율

   산식 : (주택담보대출 원금&이자 상환액 + 기타 대출 이자 상환액) / 연간 소득

   ※ 기타 대출 : 차량 할부금, 학자금 대출, 신용대출, 카드론 등

 

 - DSR (총부채원리금상환비율, Debt Service Ratio) : 개인이 받은 모든 대출의 연간 원리금을 연소득으로 나눈 비율

   산식 : (주택담보대출 원금&이자 상환액 + 기타 대출 원금&이자 상환액) / 연간 소득

   예시 : DSR이 40%, 연간 소득 5천, 이자비율 5%, 상환기간 20년

             20년 동안 해마다 원리금 약 2천(원금 1.9천 + 이자 95만 원), 총 4억 대출 가능

 

  ※ 이해를 위한 단순 계산이므로, 정확한 계산은 은행을 통하거나, DSR계산기를 이용하는 것을 추천한다.

 

 

2. 규제지역 해제

 

서울, 과천, 성남, 하남, 광명을 제외한 경기, 인천, 세종이 규제지역에서 해제됐다.

 

[투기과열지구 해제된 곳]

수원, 안양, 안산단원, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 기흥, 동탄2

 

[조정대상지역 해제된 곳]

수원 팔달, 영통, 권선, 장안, 안양만안, 동안, 안산, 구리, 군포, 의왕, 용인수지 기흥, 처인, 고양, 남양주, 화성, 부천, 시흥, 오산, 광주, 의정부, 김포, 동탄2, 광교지구, 성남(중원), 인천 전 지역(8곳), 세종

 

서울을 제외하고 경기도 전 지역은 조정대상지역에서 해제되어 비조정지역이 된 것이고, 서울은 여전히 투기과열지구 및 조정대상지역으로 묶여있다는 이야기이다.

 

규제 해제로 인해, 추첨제 비율이 늘어날 예정이고, 대출 역시 LTV 50% 일원화될 예정이다. 한 가지 더 봐야 할 부분은 세금 규제인데, 조정대상지역이면 취득세 중과, 다주택자 양도세 중과, 분양권 전매 시 양도세율 50%가 일괄 적용된다. 그런데 이제 수도권이 비조정대상지역이 되었기 때문에 다주택자 양도세 중과가 없어지고, 취득세 중과 기준이 줄어든다는 것이다. (취득세는 조정대상지역은 2 주택부터 8%, 3 주택 12% / 비조정지역은 3 주택부터 8%, 4 주택 12%)

 

 

3. 기 타

 

(12월 예상) 안전진단 기준 완화 : 재건축이 건물의 안전진단 항목 중 '구조안정성'이 50%를 차지하는데, 이 비율을 3~40%로 낮춘다. 아울러 지자체에 배점 조정권한을 부여하고, 정밀 안전진단 D등급일 경우 시행하는 공공기관 적정성 검사도 제외한다. 이로 인해 현재 재건축을 준비하고 있는 곳에는 추진력을 얻게 될 가능성이 크다.

 

(12월 예상) 임대사업자 부활 : 전 정권에서 거의 고사시켜버렸던 '임대사업자'의 혜택을 원복 시킬 가능성이 높다.

 

청약 : 사전청약 폐지(미리 청약하고 당첨자는 본청약시 당첨을 확정 짓는 방식), 추첨제 기회 확대 (거주자 요건 폐지 = 전국 누구나 무주택자라면 '줍줍' 가능)

 

※ 수도권 추첨제 물량 증가  (∵ 규제완화 : '조정대상지역 → 비규제 지역' =  점수가 낮은 2030 청년층 및 신혼부부 유리해짐)

- 투기과열 : 85 이하 0% 추점제 / 85 이상 50% 추점제

- 조정대상 : 85 이하 25% 추점제 / 85 이상 70% 추점제

- 비규제 : 85 이하 60% 추점제 / 85 이상 100% 추점제

 

 

4. 이번 정책으로 집값이 잡힐 것인가?

 

결론부터 이야기하면, 매수세가 바로 살아나기는 힘들어 보인다.

 

원래 다주택자 양도세 중과 적용을 안 받는다면 매물이 늘어나고, 취득세 중과 기준이 사라져서 매수도 증가하면서 거래가 활발하게 진행되어야 하는데, 현재 주택 가격은 높은 금리와 대출 한도로 실수요자들이 주택을 매수하기 부담스러운 상황이다.

 

다주택자 역시 취득세 때문에 매수가 활성화되기 어려운데, 집값 자체가 높은 만큼 조정지역 2 주택자는 10억짜리 매수 시 8천만 원을 취득세로 내야 한다. 3 주택자는 12%인데, 이 부분을 부담하면서 구매할 다주택자는 많이 않을 것이다. 취득세 중과를 풀어주는 순간, 가격이 떨어진 수도권의 주택들을 다주택자들은 매수할 수 있는데, 정부 입장에서는 이러한 우려를 충분히 인지하고 있기 때문에 다주택자 취득세 폐지는 발표하지 않고 있다.