부동산 규제 완화('22.12.21)

 

부동산 관련 규제 완화('22.12.21)

최근 부동산 시장이 위태롭다. 서울시 전세가, 매매가 모두 하락하고, 거래절벽 속에 하락속도가 빠르게 증가하고 있다. 전세 매물은 증가하고 전세가가 떨어지는 상황이 반복되면 많은 사람들이 우려하는 역전세가 발생할 수 있다. 집주인은 보증금을 돌려줄 돈이 없어 파산까지 내몰리는 악순환이 발생할 수 있다는 이야기다. 특히나 미국발 금리인상이 매우 가파른 현시점에 정부의 현재의 위험성을 대비하기 위해 부동산 규제 완화, 실제로는 모든 규제를 풀어버린 상황이다. 이 조치가 어떤 결과를 가져올지 관심 가지고 지켜봐야 한다.

 

 

1. 2023 경제정책방향(부동산 규제 완화)

 

보도자료에 따르면 '다주택자, 실수요자 등에 대한 과도하고 징벌적인 부동산 규제를 정상화하여 부동산시장 연착륙 유도. 다주택자 규제 패러다임 전환을 통해 거래 주체로서의 역할 강화'라며 규제완화 배경을 설명했다.

결국 다주택자에게 이런 메시지를 전달하는 것이라고 보인다. 최근 부동산 거래가 안되고 있는 상황이고, 대출이나 세금 규제를 풀어줄 테니 부동산 급매 좀 처리해보다는 것이다. 결국 일반 실수요자보다는 다주택자들의 투자 수요를 통해 매수세를 살리려는 시도로 볼 수 있다. 정부의 정책이 갈팡질팡 하면서 온갖 규제로 손발을 묶어두었는데 이제 와서 뭘 어쩌란 말이냐라는 말이 나올 수 있기 때문에 운신의 폭을 넓힐 수 있도록 출구를 마련해 주는 것이다.

 

1) 취득세 중과 완화 : 12% → 6%

다주택자 최대 걸림돌이 취득세다. 조정지역 3 주택 12%를 절반인 6%로 낮추고, 2 주택까지는 기본세율로 해준다. 법인에 대해서는 아직 규제를 풀어주기 어려운 상황인 듯 보인다. '법인=투기세력'이라는 시각이 존재하다 보니 쉽게 변경하기는 어려울 듯 하지만, 상황이 여의치 않다면 이 부분도 변경될 수 있는 여지가 있어 보인다.

(현행) 3 주택(조정지역 2 주택) 8%, 4 주택(조정지역 3 주택) 이상 or 법인 12%

(개선) 3 주택                          4% , 4 주택(조정지역 3 주택) 이상 or 법인 6%

 

2) 양도세 중과 배제

한시 유에 중인 양도세 중과배제는 '24.4월까지 연장하고 '23.7월 세제개편안을 통해 근본적인 개편안을 마련한다. 중과 인하 적용은 12/21 이후에 취득한 주택 잔금 지급일부터 가능하며, '23.2월경 지방세법 개정을 통해 취득세 중과 완화 방안 입법을 마무리하고, 통과 시 소급 적용할 계획이다.

 

※ 단기 양도세율, 20년 이전 수준으로 환원

▶ 분양권 :        1년 미만 70%, 1년 이상 60%  → 1년 미만 45%, 1년 이상 폐지

▶ 주택/입주권 : 1년 미만 70%, 1~2년 60%     → 1년 미만 45%, 1년 이상 폐지

금리가 계속 오르는 상황에 가장 속이 타는 건 시공사일 것이다. PF라는 돈을 빌려 시공을 하는 만큼 금리상승에 대한 부담이 클 텐데, 분양이 정상적으로 진행되지 않는다면 시공사는 두 번 죽는 상황이 되기 때문에 분양권이나 입주권의 양도세 완화를 진행한 것으로 보인다.

 

3) 대출규제 완화

ㆍ 생활안정 및 임차보증금 반환 목적 주담대(보유주택 주담대) 규제 완화, 주택 구입 시와 동일한 LTV 규제 적용.

  : 주택담보대출 외 목적의 대출도 LTV 한도 내에서 허용해준다는 의미이다.

  ➀ 9억 초과 주택 임차보증금 반환 주담대 전입의무(現 3개월) 폐지

  ➁ 생활안정자금 목적 주담대 한도(現 2억 원) 폐지

  ➂15억 초과 APT 임차보증금 반환 주담대 한도(現 2억 원) 폐지 등

 

ㆍ 규제지역 무주택자 LTV의 경우, 시장 및 가계부채 여건을 보아가며 상향하는 방안을 추진

  : LTV 40%에서 50%로 완화했지만 효과가 없었기 때문에 무주택자라면 더 상향해준다는 의미다.

 

ㆍ 다주택자도 LTV 30% 한도 내 대출 

  : 규제지역의 경우 다주택자는 대출을 받을 수 없었지만, DSR 한도는 여전히 남아있지만, 그래도 LTV 30%만큼은 대출이 가능하다.

 

4) 재건축 규제 완화

  : 주택시장 상황을 종합적으로 감안하여 규제지역을 연초에 추가 해제하고, 민간택지 분양가 상한제 적용 지역도 합리적으로 조정한다. 얼마나 해제될지는 발표되지 않았지만 서울 일부가 투기과열지구에서 풀리고, 경기도 남은 곳들이 조정대상지역에서 풀릴 것으로 예상된다.

  ① 구조안정성 비중 하향 50% → 30%  /  주거환경 15% → 30%, 설비노후도 25% → 30% 비중 상향

  ② 무조건부 재건축 허용 판정점수 기준 완화 30점 이하 → 45점 이하

  ③ 공공기관 적정성 검사 의무 시행 → 지자체 요청 시에만 제한적으로 시행

  낡고 녹물이 나오는 아파트의 안전진단결과 '구조'부분에 대한 비중이 너무 높아서 재건축을 시작하지 못하는 상황이 다수 발생했다. 비중 조정으로 낡은 아파트들이 재건축을 할 수 있는 여건이 조성되었다.

 

 

2. 임대사업자 부활

 

민감임대에서 잠깐 언급했던 내용을 다시 정리해 보자면, 전용 85㎡ 이하 아파트도 임대사업자 등록이 된다. 지금까지는 아파트는 임대사업자가 할 수 없는 물건이었다. 4년 단기임대는 없어지고, 10년 장기매입임대는 아파트 빼고 단독, 다가구만 등록임대를 허용했는데 아파트도 전용 85㎡이하는 임대사업자 등록 시켜준다는 것이다. 신규 임대사업자는 사업자 난립에 따른 투기수요 확산 방지를 위해 2채 이상 등록해야 신청이 가능하며, 기존 임대사업자인데 기간 만료될 사람들은 자동말소 안되고 계속 연장해서 등록할 수 있다.

 

임대사업자는 종부세 합산배제, 양도세 중과배제의 혜택을 받는다. 현재는 조정대상지역 내 매입임대주택 등록 시, 수도권 6억 원, 비수도권 3억 원 이하 주택인 경우로 한정하여 세금혜택을 준다. 그런데 15년 이상 장기임대제도를 신설해서, 수도권 공시가 9억 원 이하, 비수도권 6억 원 이하라면 마찬가지로 중부세 및 양도세 세금혜택을 받을 수 있도록 대상을 확대해 주었다. 임대사업자는 취득세 혜택도 있다. 새로 아파트를 매입하는 임대사업자는 주택 규모에 따라 취득세를 감면해 주는데, 전용 60㎡ 이하는 85~100%, 60~85㎡ 규모는 50% 의 비율로 취득세 감면을 받을 수 있다. 그리고 임대사업자는 규제지역 내 LTV 상한을 일반 다주택자보다 확대 추진할 계획이다. 어느 정도로 확대할지 구체적인 내용은 발표되지 않았지만, 다주택자 하느니 임대사업자 하면서 좋은 혜택 받고, 매수세 좀 끌어올려보라는 메시지를 주는 것으로 보인다. 임대사업자 제도는 '23.1Q 내에 중점과제로 두고 법개정을 통한 제도 개편이 추진될 것으로 보인다.

 

 

3. 집값, UP? DOWN?

 

제일 궁금한 부분이다. 고금리라는 거스를 수 없는 흐름을 보면 위에서 말한 정책완화로 집값이 다시 오르기는 어려울 것으로 생각한다. 개인적으로도 너무 높은 금리는 부동산 매매나 전세입자의 대출부담을 가중시켜 쉽게 움직이지 못하게 만든다. 그리고 강력한 DSR이 남아있기 때문에 소득이 늘어나지 않는다면 대출 한도 역시 늘어날 수 없는 상황은 여전하다. 그럼에도 정부가 여러 가지 대책을 발표하는 이유는 결국 부동산 경기의 연착륙이 목적이라고 생각한다. 정말 심각한 상황이 발생할 때 빠져나갈 수 있는 환경을 조금이나마 만들어 주는 게 아닐까 한다. 그럼 우리는 어떻게 해야 할까? 결국 상황을 직시하고 싸게 나오는 매물을 잘 주워야 하는 지혜가 필요한 때 아닐까 한다. 결국 부동산 관련 위기를 기회로 만들기 위해서는 총알(현금) 보유가 어느 때보다 중요해 보인다. 이번 정책 발표가 어떤 결과로 이어질지 한동안은 계속 지켜보며 나에게 가장 득이 되는 것이 무엇일지 계산기를 두드려봐야겠다.

 

 

부동산 규제 완화